Cyclades : la fièvre immobilière menace-t-elle le modèle touristique grec ?
Face à la mer Égée, sur un flanc de roche volcanique à Milos, un vaste chantier éventre le paysage. Pelleteuses et grues dominent la côte. Pour le maire de l’île, Manolis Mikelis, l’extension d’un hôtel de luxe ressemble à « un crime écologique ». Dans cet archipel aux maisons blanchies à la chaux et aux coupoles bleues emblématiques, la fièvre du béton gagne du terrain.
Un boom touristique devenu pression immobilière
Depuis la pandémie de Covid-19, le tourisme grec enchaîne les records. Plus de 40 millions de visiteurs ont été enregistrés en 2024, un chiffre encore dépassé en 2025. Le secteur pèse entre 28 % et 33,7 % du PIB national, selon l’Union des entreprises touristiques grecques. Dans les Cyclades, ce succès se traduit par une ruée vers la construction. Villas privées, complexes haut de gamme, résidences de luxe destinées à la location saisonnière : les projets se multiplient à un rythme inédit.
À Milos, île de 5.000 habitants, 48 projets hôteliers sont actuellement en développement. De janvier à fin octobre 2025, 157 nouveaux permis de construire y ont été délivrés pour seulement 151 km2. À Paros, 459 permis ont été accordés sur la même période. À Santorin, 461. Pour certains élus locaux, le seuil d’alerte est dépassé. En décembre, plusieurs maires des Cyclades et du Dodécanèse ont publié une résolution commune : « L’existence même de nos îles est menacée », avertissent-ils, dénonçant un « pillage » et des « projets pharaoniques ».
Santorin, Mykonos : le modèle en question
Avec ses 3,5 millions de visiteurs annuels pour 15.500 habitants, Santorin incarne à la fois le succès et les dérives du modèle. Destination iconique du tourisme mondial, l’île-cratère est devenue un terrain d’implantation pour résidences luxueuses à vendre ou à louer. À Ios, un investisseur grec ayant fait fortune à Wall Street posséderait désormais 30 % de l’île. Les terres autrefois consacrées à l’élevage, sans réelle valeur marchande, sont devenues des actifs convoités. « On construit ou on revend dix fois plus cher », observe Ioannis Spilanis, professeur émérite à l’université de l’Égée. Selon lui, ce qui se joue aujourd’hui relève davantage d’un immobilier « vorace et prédateur » que d’un développement touristique maîtrisé.
Les projets les plus ambitieux bénéficient d’un statut d’« investissement stratégique », procédure accélérée mise en place en 2019 pour faciliter les opérations jugées prioritaires. Mais même les chantiers plus modestes soulèvent des interrogations sur les contrôles et l’encadrement réglementaire.
Paysages fragilisés et identité bousculée
À Milos, la polémique autour de l’extension d’un hôtel de 59 chambres supplémentaires a conduit la plus haute juridiction administrative grecque à suspendre provisoirement les travaux. L’exploitant assure que le projet a obtenu l’ensemble des autorisations nécessaires en 2024. Le maire, lui, déplore des lacunes dans la législation sur le bâtiment. L’enjeu dépasse un seul chantier. Milos est connue pour Sarakiniko, sa spectaculaire « plage lunaire » aux formations blanches sculptées par l’érosion. Non protégée, elle a déjà été menacée par un autre projet hôtelier, finalement stoppé par les autorités.
Sur plusieurs îles, les nouvelles constructions affichent des lignes contemporaines, larges baies vitrées et volumes massifs, loin de l’architecture cycladique traditionnelle. Le paysage se transforme, parfois brutalement. Le médiateur de la République grec a alerté en 2024 sur la dégradation de la qualité de vie dans certaines îles. Les habitants peinent à se loger, les propriétaires privilégiant les locations de courte durée. Les infrastructures peinent à suivre, avec des problèmes récurrents de gestion des déchets et un manque d’eau aigu.
Une poule aux œufs d’or… sous tension
Pour beaucoup d’îliens, le tourisme reste pourtant la principale source de revenus sur des terres désertées l’hiver. Dans les cafés d’Adamas, à Milos, les critiques s’expriment souvent à voix basse. L’économie locale dépend largement de cette manne.
Mais les signaux de fragilité apparaissent. En 2025, Santorin a enregistré une baisse de 12,8 % des arrivées aériennes entre juin et septembre. Mykonos n’a connu qu’une hausse modeste de 2,4 %. Certes, Santorin a aussi subi une série de séismes en début d’année, mais plusieurs commerçants évoquent une fréquentation moins dynamique. Les Cyclades, longtemps joyaux du tourisme grec, pourraient-elles atteindre un point de saturation ?
Entre attractivité internationale et préservation d’un patrimoine multimillénaire, l’archipel joue aujourd’hui un équilibre délicat. Le défi n’est plus seulement d’attirer des visiteurs, mais de définir jusqu’où le succès peut aller sans altérer ce qui faisait, à l’origine, la singularité de ces îles.
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